Vente en indivision : 10 raisons de passer à l'acte.

Vos enfants entrent en étude supérieures et vous avez besoin de liquidités pour financer leurs études. Vous avez un projet de création d’entreprise, vous voulez ouvrir un commerce. Vous voulez faire l’acquisition d’un nouveau lieu de vie ou vous constituer un patrimoine immobilier qui vous appartienne en propre.

Pour financer l’un ou l’autre de ces projets, vous avez besoin des fonds que rapporterait la vente de vos parts indivises.

Être propriétaire indivis vous soumet à un ensemble de règles contraignantes. Certaines décisions doivent être prises à l’unanimité (actes de disposition). D’autres à la majorité des deux tiers (actes d’administration). Vous anticipez des difficultés à venir et vous n’êtes pas près à accepter des décisions qui ne vous conviendront pas.

Un bien en indivision s’il fait l’objet d’un bail locatif est une source de revenus dont chaque indivisaire disposera à hauteur de sa quote-part dans l’indivision. Mais il est aussi et dans tous les cas, un aspirateur à revenus. Paiement des charges, des assurances, dépenses d’entretien courant ou de préservation grèvent fortement vos revenus personnels. 

Vous ne pouvez pas faire l’économie d’échanges réguliers avec vos frères et sœurs si vous possédez ensemble un bien en indivision. Pour des raisons personnelles tenant à des conflits passés ou à des rancunes toujours vivaces, pour vous protéger ou protéger votre famille ; vous refusez toute relation avec votre fratrie.

Posséder et donc gérer un bien en indivision suppose un minimum d’entente avec ses coindivisaires. Des décisions sont à prendre ensemble sur la destination du bien par exemple. Le cas typique est celui de la maison de vacances reçue en héritage. Certains indivisaires veulent l’occuper sur un mode « chacun sa semaine ». Donc veulent plutôt recueillir les fruits d’une location estivale. Vous êtes en désaccord sur ces points et vous ne trouvez pas votre compte. 

Vous pouvez tout à fait décider seul d’engager des travaux dans le bien dès lors qu’ils sont utiles à sa conservation (réfection de toiture). Mais en dehors de ces cas, c’est la décision collective qui s’impose. Or, quand certains veulent investir pour embellir le bien, d’autres se satisfont de le maintenir en son état.

Vous avez le droit d’habiter un bien immobilier détenu en indivision suite à une héritage par exemple. Moyennant une indemnité d’occupation et tant que ce droit ne lèse pas vos coindivisaires. Lesquels ont le même droit d’occupation. Reste qu’une cohabitation n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Si vous êtes las de naviguer en eaux troubles, mieux vaut un bon départ qu’une cohabitation conflictuelle.

Qu’il soit détenu en indivision ou pas un bien immobilier génère des dépenses, au titre desquelles les charges figurent en bonne place. Le règlement des assurances, des charges de copropriétés, des impôts locaux… grèvent votre budget personnel et vous n’en voyez pas la contrepartie en termes de jouissance par exemple.

Comment se prennent les décisions au sein d’une indivision ? A l’unanimité pour les actes « graves » comme la vente du bien (sauf exception bien en péril). Par un seul indivisaire pour les actes de conservation du bien (réfection de toiture ou de remplacement d’une chaudière défectueuse). A la majorité des deux tiers pour les actes dits d’administration (conclusion ou renouvellement des baux d’habitation, vente des meubles indivis pour régler les dettes et les charges de l’indivision.) Par majorité des deux tiers entendre deux tiers des droits et non pas deux tiers des indivisaires. Si vous êtes propriétaire minoritaire, votre voix compte moins que celle des indivisaires majoritaires.

A un moment ou un autre vos propres enfants se retrouveront héritiers de vos parts (droits) dans l’indivision. Sauront-ils faire face à des coindivisaires peu scrupuleux ou peu soucieux de leur ménager une juste place ? Vous ne voulez pas que votre succession ressemble à un cadeau empoisonné.