Votre situation
Rachat de parts de maison : six choses à savoir.
Six choses à savoir avec Bien en indivision.
Vous êtes en indivision sur une maison et vous voulez racheter les parts de vos indivisaires pour devenir propriétaire exclusif du bien ? Cette pratique s’appelle le rachat de soulte.
Le rachat de soulte sans désaccords, c’est possible, encore faut-il connaitre les règles et appliquer la bonne méthode. Rachat de soulte : six choses à savoir avec Bien-en-indivision.
Le principe de la soulte.
Pour racheter les parts de vos coindivisaires, après vous être assuré de leur accord de principe, vous devrez leur verser une compensation financière appelée soulte.
Entre deux époux, propriétaires à part égale du bien, le montant de la soulte égalera la valeur du bien divisée par deux. Si les quotes-parts des époux sont différentes, il conviendra d’appliquer le pourcentage de bien détenu par chaque conjoint à la valeur nette du bien. Le principe est identique dans le cadre d’une indivision successorale.
La première chose à faire est de prendre connaissance des droits de chaque indivisaire dans l’indivision.
Il y aura équivalence de droits pour un bien acquis sous un régime communautaire ou reçu en héritage.
Sauf disposition testamentaire contraire.
En revanche, la quote-part de conjoints mariés sous régime séparatiste sera fonction de la contribution de chacun au moment de l’acquisition. Les documents renseignant sur la part de chaque indivisaire sont selon les cas : l’acte d’acquisition, l’acte de donation, les papiers de la succession.
Entre deux époux, propriétaires à part égale du bien, le montant de la soulte égalera la valeur du bien divisée par deux. Si les quotes-parts des époux sont différentes, il conviendra d’appliquer le pourcentage de bien détenu par chaque conjoint à la valeur nette du bien. Le principe est identique dans le cadre d’une indivision successorale.
La première chose à faire est de prendre connaissance des droits de chaque indivisaire dans l’indivision.
Il y aura équivalence de droits pour un bien acquis sous un régime communautaire ou reçu en héritage.
Sauf disposition testamentaire contraire.
En revanche, la quote-part de conjoints mariés sous régime séparatiste sera fonction de la contribution de chacun au moment de l’acquisition. Les documents renseignant sur la part de chaque indivisaire sont selon les cas : l’acte d’acquisition, l’acte de donation, les papiers de la succession.
Comment établir et négocier le prix de vente ?
Une fois connues les quotes-parts de chacun, il vous faudra procéder à l’estimation de la valeur du bien et ce, aux conditions du marché de l’immobilier. Une opération susceptible de faire surgir des points de vue opposés.
En effet, vos coindivisaires ont un intérêt financier à surévaluer leurs parts. Vous non.
Mais vous auriez tort de trop pousser à la baisse. D’une part parce que vos indivisaires pourraient bloquer le processus. D’autre part parce qu’un indivisaire qui estimerait avoir été lésé (d’au moins 25% de la valeur de sa part) peut intenter une action en justice contre vous pour obtenir dédommagement.
Si les relations dans l’indivision sont tendues, le concours d’un expert peut calmer le jeu, mais dans tous les cas, attendez-vous à des négociations. Plus vous serez préparé, mieux vous vous en sortirez. Vous étayerez votre proposition de prix par des faits tangibles (l’état du bien et le marché local).
Vous emporterez l’adhésion des uns et des autres en faisant valoir les avantages à retirer de la vente : refinancement et paix d’esprit … Et si cela ne suffit pas, vous tirerez bénéfice à faire appel à un médiateur.
Soyez patient et ouvert à la discussion : il vous sera toujours plus facile d’obtenir un partage amiable qu'un partage judiciaire.
En effet, vos coindivisaires ont un intérêt financier à surévaluer leurs parts. Vous non.
Mais vous auriez tort de trop pousser à la baisse. D’une part parce que vos indivisaires pourraient bloquer le processus. D’autre part parce qu’un indivisaire qui estimerait avoir été lésé (d’au moins 25% de la valeur de sa part) peut intenter une action en justice contre vous pour obtenir dédommagement.
Si les relations dans l’indivision sont tendues, le concours d’un expert peut calmer le jeu, mais dans tous les cas, attendez-vous à des négociations. Plus vous serez préparé, mieux vous vous en sortirez. Vous étayerez votre proposition de prix par des faits tangibles (l’état du bien et le marché local).
Vous emporterez l’adhésion des uns et des autres en faisant valoir les avantages à retirer de la vente : refinancement et paix d’esprit … Et si cela ne suffit pas, vous tirerez bénéfice à faire appel à un médiateur.
Soyez patient et ouvert à la discussion : il vous sera toujours plus facile d’obtenir un partage amiable qu'un partage judiciaire.
L’intégration des dettes au calcul de la soulte .
Vous connaissez la position de chacun dans l’indivision et vous avez procédé à l’estimation du bien. En avez-vous fini pour autant ?
La réponse est non. Car une indivision c’est aussi potentiellement des dettes. Prenons le cas de deux ex-époux ayant contracté un prêt pour acheter leur maison.
Alors que l’un des conjoints émet le désir de racheter sa quote-part à l’autre, l’emprunt est toujours en cours.
Et bien, le conjoint acquéreur deviendra seul redevable du crédit mais celui-ci viendra en déduction de la valeur des parts. Il faut bien sûr que l’acquéreur ait les moyens de supporter seul les mensualités du nouveau crédit.
Il convient donc de consulter la banque pour savoir si elle accepte cette opération appelée désolidarisation du crédit.
Prenons pour exemple un bien détenu à part égale. S’il est estimé à 300 K€, tandis que restent 100 K€ à rembourser à la banque, la valeur de la part de chacun sera de 100 K€ (300 – 100) /2.
A ce stade vous être prêt à présenter une offre d’achat.
La réponse est non. Car une indivision c’est aussi potentiellement des dettes. Prenons le cas de deux ex-époux ayant contracté un prêt pour acheter leur maison.
Alors que l’un des conjoints émet le désir de racheter sa quote-part à l’autre, l’emprunt est toujours en cours.
Et bien, le conjoint acquéreur deviendra seul redevable du crédit mais celui-ci viendra en déduction de la valeur des parts. Il faut bien sûr que l’acquéreur ait les moyens de supporter seul les mensualités du nouveau crédit.
Il convient donc de consulter la banque pour savoir si elle accepte cette opération appelée désolidarisation du crédit.
Prenons pour exemple un bien détenu à part égale. S’il est estimé à 300 K€, tandis que restent 100 K€ à rembourser à la banque, la valeur de la part de chacun sera de 100 K€ (300 – 100) /2.
A ce stade vous être prêt à présenter une offre d’achat.
Comment bien présenter une offre d’achat ?
Il existe des règles à la rédaction d’une offre d’achat que vous devez connaître et respecter.
Votre offre sera rédigée et précise : elle comprendra une description de la propriété (adresse et références cadastrales), le prix proposé à chaque coindivisaire, les conditions spécifiques (modalités de paiement, délais, clauses suspensives …).
Sachant que si la soulte est due au moment du partage en un seul versement, des aménagements peuvent être trouvés. Et ce, d’autant plus facilement que l’entente entre coindivisaires est bonne et aura été préservée tout au long du processus.
Auquel cas, vous pourrez obtenir un délai de paiement par exemple, dont la contrepartie pourra être le versement d’intérêts.Enfin, votre offre sera datée et signée.
Votre offre sera rédigée et précise : elle comprendra une description de la propriété (adresse et références cadastrales), le prix proposé à chaque coindivisaire, les conditions spécifiques (modalités de paiement, délais, clauses suspensives …).
Sachant que si la soulte est due au moment du partage en un seul versement, des aménagements peuvent être trouvés. Et ce, d’autant plus facilement que l’entente entre coindivisaires est bonne et aura été préservée tout au long du processus.
Auquel cas, vous pourrez obtenir un délai de paiement par exemple, dont la contrepartie pourra être le versement d’intérêts.Enfin, votre offre sera datée et signée.
L’attribution préférentielle : de quoi s’agit-il ?
Dans le cadre d’une indivision successorale par exemple, il peut exister plusieurs candidats à l’acquisition du bien.
Or, si l’un d’entre eux y avait sa résidence au moment du décès, il aura priorité sur vous pour le racheter.
De même que le conjoint survivant. Cela au nom de l’attribution préférentielle définie à l’article 831-2 du Code civil.
Or, si l’un d’entre eux y avait sa résidence au moment du décès, il aura priorité sur vous pour le racheter.
De même que le conjoint survivant. Cela au nom de l’attribution préférentielle définie à l’article 831-2 du Code civil.
Rachat de parts de maison : combien ça coûte ?
Lorsque le montant de la soulte aura été défini et les modalités du rachat des parts acceptées par les cédants, une fois le financement du rachat assuré, vous pourrez passer à la dernière étape.
Vous engagerez un notaire pour rédiger l’acte de vente.
Concernant les frais, dont le droit de partage, ils sont répartis entre chaque coindivisaire proportionnellement à sa quote-part de détention dans le bien.
Le droit de partage est dû au Trésor public lorsqu'un acte constate le partage de biens issus d'une succession, d'une communauté conjugale, ou d'une indivision quelque-soit son origine. C'est le notaire qui se charge de son calcul et de son paiement. Son taux varie selon les situations.
Depuis le 1er janvier 2022, il s’élève à 1,10 % (contre 1,80 % en 2021) de la valeur nette partagée pour les partages faisant suite à des divorces ou des séparations.
Il reste maintenu à 2,50 % quand le partage a lieu suite à une succession.
A ces droits fiscaux s’ajoutent notamment les émoluments du notaire qui sont proportionnels à la valeur des biens partagés. Un pourcentage dégressif est appliqué. Il va de 3,870 % pour une valeur de bien inférieure à 6.500 euros et descend à 0,799 % pour un bien supérieur à 60 000 euros.
Vous engagerez un notaire pour rédiger l’acte de vente.
Concernant les frais, dont le droit de partage, ils sont répartis entre chaque coindivisaire proportionnellement à sa quote-part de détention dans le bien.
Le droit de partage est dû au Trésor public lorsqu'un acte constate le partage de biens issus d'une succession, d'une communauté conjugale, ou d'une indivision quelque-soit son origine. C'est le notaire qui se charge de son calcul et de son paiement. Son taux varie selon les situations.
Depuis le 1er janvier 2022, il s’élève à 1,10 % (contre 1,80 % en 2021) de la valeur nette partagée pour les partages faisant suite à des divorces ou des séparations.
Il reste maintenu à 2,50 % quand le partage a lieu suite à une succession.
A ces droits fiscaux s’ajoutent notamment les émoluments du notaire qui sont proportionnels à la valeur des biens partagés. Un pourcentage dégressif est appliqué. Il va de 3,870 % pour une valeur de bien inférieure à 6.500 euros et descend à 0,799 % pour un bien supérieur à 60 000 euros.
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