Votre situation
La nue-propriété en indivision
L’indivision désigne une situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien, sans que ce bien soit physiquement divisé entre elles.
Usufruit et nue-propriété sont le résultat d’un démembrement de propriété qui est la division du droit de propriété en deux parties.
- L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et de percevoir les loyers le cas échéant.
- Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien (de le vendre) et ce, sous conditions (voir vente pleine propriété, voir vente de la nue-propriété, voir rachat de parts).
Les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire sur le bien sont donc différents.
Tout bien pesé vous pouvez souhaiter sortir de votre nue-propriété en indivision. Vente du bien, vente de la nue-propriété, partage amiable ou judiciaire, cession de vos parts indivises, droits de l’usufruitier : comment ça marche ?
L’indivision cesse avec le partage
Le partage permet à chaque indivisaire de recevoir un lot correspondant au montant de ses droits, sur lesquels il aura alors un droit privatif. Mais certaines situations rendent le partage compliqué voire impossible.
Quand la propriété est démembrée :
L’usufruitier et le nu (s) - propriétaire(s) possèdent des droits différents sur le bien. Il en résulte qu’il ne peut y avoir d’indivision entre eux puisque l’indivision est le fait de détenir les mêmes droits sur un même bien.
L'absence d'indivision entre le nu-propriétaire et l’usufruitier signifie notamment qu’aucun des deux ne peut imposer un partage à l'autre.
Quand le bien ne se prête pas au partage :
Lorsqu’une succession ne comporte qu’un seul bien, comme une maison ou un appartement, il sera le plus souvent impossible de procéder à son partage physique.
Sortir d’une indivision avec usufruit par la vente de la pleine propriété
Sans l’assentiment de tous les nus-propriétaires ET de l’usufruitier, il ne vous sera pas possible de vendre la pleine propriété du bien, c’est-à-dire l’usufruit et la nue-propriété (Cf. l’article 621 du Code civil). A une exception près pour les usufruits d’origine conventionnelle. Là, l'acte créant l'usufruit peut stipuler que l'usufruitier ne pourra pas s'opposer à la vente du bien dans son entier.
Une fois la vente acceptée par toutes les parties, un accord devra notamment être trouvé entre tous sur le prix de vente (au besoin utilisez Patrim, le simulateur disponible sur Service-public.fr.) et sur les modalités de sa répartition entre le (s) nu (s)-propriétaires et l’usufruitier.
Concernant la répartition du prix de vente, deux méthodes possibles :
- Le produit de la vente est réparti selon le barème fiscal (669 du Code général des impôts)
- Il est fait une évaluation économique des droits démembrés. Celle-ci prendra quand même en compte l’âge de l’usufruitier mais aussi le rendement locatif réel ou théorique du bien.
Pour rappel, le barème des impôts veut que plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son droit est importante et inversement. La décote s’effectue par tranche de 10 ans.
La vente du bien entier a pour conséquence l’extinction de l’indivision et de l’usufruit.
Que ce soit par attachement au bien ou pour toute autre raison, un nu-propriétaire peut vous refuser la vente du bien. Même chose du côté de l’usufruitier a fortiori s’il est âgé, auquel cas, seule la nue-propriété pourra être vendue.
La vente de la nue-propriété indivise à la majorité des deux tiers.
S’ils réunissent deux tiers des droits indivis, les cédants peuvent demander au juge l’autorisation de vendre la nue-propriété en application des articles 815-3 et suivants du Code civil.
Le juge autorisera la vente amiable s’il est retenu que le refus de vendre est illégitime ou porte préjudice à l’indivision (bien en péril par défaut d’entretien par exemple).
La propriété restera démembrée si l'usufruitier ne se porte pas lui-même acquéreur, ou s’il souhaite tout simplement continuer à jouir de son usufruit.
Sachez que si vous vous trouvez dans une des deux situations suivantes, le juge autorisera également la vente y compris si vous ne détenez pas la majorité des deux tiers :
- Nécessité majeure, urgence, circonstances rendant l’indivision intenable (conflits sérieux entre indivisaires, impossibilité de gérer le bien correctement).
- Présomption d'absence, éloignement d'un indivisaire ou si l’un d’entre eux fait l'objet d'un régime de protection (tutelle, curatelle).
Si vous ne vous trouvez dans aucune de ces trois situations, reste le partage judiciaire.
Le partage judiciaire de la nue-propriété indivise
Le partage judiciaire trouve son fondement juridique dans l’article 815 du Code Civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (…) » Il est à demander en dernière instance lorsque toutes les autres voies ont été explorées sans succès.
Par le partage judiciaire, le tribunal met fin à l'indivision en attribuant à chaque co-propriétaire la part du bien qui lui revient.
Comment procéder ?
Vous devrez d’abord démontrer que vous avez effectué sans succès les démarches nécessaires à l’obtention d’un partage amiable. Après quoi, vous saisirez le tribunal qui désignera un notaire aux fins d'établir un acte de partage.
A partir de là, deux scénarios sont possibles :
- Soit le notaire parvient à faire aboutir le partage.
- Soit il constate l'impossibilité de mettre les parties d'accord.
Le juge, au vu de ces éléments, fera procéder au partage du bien ou ordonnera sa vente aux enchères du bien (licitation judiciaire) si le partage n’est pas faisable.
Le produit de la vente du bien sera distribué aux indivisaires à proportion de leurs droits dans l'indivision.
Sortir de l’indivision par le rachat de vos parts par vos indivisaires
Le principe du rachat des parts indivises entre indivisaires est qu’un ou plusieurs indivisaires rachètent les parts détenues par l’indivisaire cédant. Pour cela prioritairement, vous devrez vous entendre avec vos coindivisaires sur le principe du rachat, sur la valeur de la quote-part (la soulte) et sur la méthode de paiement.
La valeur de votre quote-part, ou soulte, dépendra de la valeur marchande du bien, de la valeur de la nue-propriété et du pourcentage de vos droits dans l'indivision. D’éventuelles dettes grevant le bien (hypothèque, charges impayées ...) seront prises en compte pour déterminer la valeur nette de la soulte.
Exemple pour un bien estimé en pleine propriété à 200 000 € dont l’usufruitier est âgé de 60 ans.
Par application du barème des impôts, la valeur de la nue-propriété s’établit à 80 000 € (200 000 € * 40 %)
La valeur de la quote-part s’obtient par application du pourcentage de parts indivises détenues par chaque propriétaire indivis.
Exemple pour un indivisaire détenant 30 % des parts indivises de la nue-propriété.
Valeur de sa quote-part : 80 000 € * 30% = 24 000 €.
Il est essentiel d'arriver à une évaluation juste de la valeur de la pleine propriété. En effet c’est elle qui détermine in fine la valeur de la quote-part. L’outil Patrim (sur Service-public.fr) peut vous aider à estimer la valeur du bien sur le marché de l’immobilier. Un notaire ou un expert en gestion patrimoniale pourront s'assurer de la conformité des évaluations.
Si les relations avec vos indivisaires sont tendues et que tout accord sur le prix de cession s’avère impossible, faire appel à un expert pour évaluer le bien peut aussi permettre de désamorcer les conflits.
Quitter l’indivision par la vente de ses parts indivises à un tiers
Vous pouvez également chercher à l’extérieur un potentiel acquéreur de vos parts indivises dans la nue-propriété.
Cette option présente les avantages suivants :
- Vous établissez librement la valeur vénale du bien servant de base au calcul de la valeur de vos parts indivises.
- La vente se fait à vos conditions (modalités de paiement) et ces conditions s'appliquent à tous, indivisaires ou acquéreurs extérieurs.
Une fois établie par vos soins (ou par un expert) la valeur vénale du bien, vous appliquerez la méthode décrite au-dessus pour fixer la valeur de vos parts indivises.
Vous devez savoir que vos indivisaires seront prioritaires sur le tiers. Ils disposent du droit de préempter vos parts, ce qui vous oblige à les notifier de votre projet. À compter de cette notification, vos indivisaires disposent d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption.
L’usufruitier peut-il se porter acheteur ? Absolument, mais au titre de tiers. Par conséquent, vos coindivisaires auront priorité sur lui.
Dans les faits, il est parfois difficile de trouver un repreneur au sein de l'indivision, ni-même à l’extérieur, du moins au prix souhaité. Ne serait-ce que parce que le ou les acquéreurs potentiels ne disposent pas toujours des fonds nécessaires. Quant aux candidats extérieurs, ils peuvent être rebutés à l’idée d’intégrer une indivision potentiellement conflictuelle.
Devrez-vous abandonner votre projet de cession pour autant ?
Bien en indivision, le spécialiste du rachat de parts indivises
Pour aller vite, éviter les conflits avec vos coindivisaires, économiser sur les frais de justice et maîtriser le prix de vente, la solution la plus efficace reste la vente de vos parts indivises à un tiers.
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